投資

投資用、居住用を問わず不動産に関するトラブルは後を絶ちません。この連載では、不動産にまつわる数々の相談に乗ってきた不動産鑑定士の福田伸二さんが、皆さんの「不動産リテラシー向上」に役立つ情報を事例と共にお届けしていきます。今回も、前回に続きワンルームマンション投資にまつわる“落とし穴”を解説してもらいます。 ＊＊＊ 年収500万で物件2戸買い!? 驚きの実情 前回（外資系エリートもパワーカップルも陥る…「ワンルームマンション投資」の落とし穴）では、ワンルームマンション投資の注意点をお話しさせていただきました。 そもそも、なぜ皆さんがワンルームマンション投資に気軽に手を出してしまうかというと、1つには頭金が少なくてもフルローンが組めるからです。そのため、当社にご相談に来るワンルームマンション投資でお悩みのお客さまは、20代、30代の若年層もたくさんいらっしゃいます。「若いのに？」と思われたかもしれませんが、むしろ手元の資金が少ない若い方々ほど、頭金をさほど入れなくてもチャレンジできるワンルームマンション投資に大きな魅力を感じることが多いようです。 不安の多い時代ですから、特に真面目な方ほど、「何か投資をしなければ」とワンルームマンション投資を選択されますが、今回も典型的な例を、仮にＡさんとしてご紹介しましょう。 ＜ご相談事例＞ Aさん 年齢：29歳・独身（購入時） 勤務先：インフラ関連企業 年収：約500万円 所有物件：都内のワンルームマンション、同じフロアの２室（物件価格2000万円台×２）を購入 「20代でマンションを2部屋も所有!?」と驚いた方も多いのではないでしょうか。しかもAさんの勤め先はインフラ系で多くの人が知っている有名企業とはいえ、年収は500万円台です。決して年収1000万プレイヤーや、高収入のパワーカップルというわけではありません。こういった方でも、公務員であったり、お勤め先がガス・電気会社といった倒産リスクの低い業種であったりした場合は、年収400~500万でも銀行のローン審査に通ります。そこで、若いうちからフルローンを組んでワンルームマンション投資にチャレンジする例が多いようです。 「勝ち組」の先輩に誘われて意気揚々と物件オーナーに Aさんがワンルームマンション投資を始めたきっかけは、会社の先輩であるBさんに声をかけられたことでした。Bさんは副業としてワンルームマンション投資を始め、その時点でかなりの利益を得ていました。「この価格で買って、ここまで値上がりしたぞ」「お前もやってみないか？」と誘いを受け、Aさんもすっかりその気になりました。 大企業に勤めているといっても、いつ何があるかわからない時代です。将来のために、今から手を打っておきたいと常々考えていたAさん。AさんはBさんがワンルームマンションを買った不動産業者を直接紹介してもらい、早速手ごろな物件を見つけてローンを組み、物件購入に踏み切りました。 “紹介”の威力は大きく、実際に「友人から誘われて」「上司に声をかけられて」不動産投資をする方は、かなり多いです。中には1つの不動産会社が、役員クラス以下社歴の短い若手までを対象に会社の隅々に入り込んで紹介セールスを展開し、紹介料の授受が行われているケースもあります。 こうして、晴れて物件オーナーとなったＡさん。老後の安心ができたと、ほっとしました。しばらくして同じ業者から誘いを受け、所有物件と同フロアのワンルームマンションをもう１部屋買い足しました。 こんなはずじゃなかった！ ガックリと肩を落とし… しかし、1年、2年経つうちに、Ａさんは思ったよりこの投資がもうかっていないことに気づきます。それどころか、家賃が入って来ても、ローンや経費を支払うと毎月マイナスが出ており、入居者が入れ替わるタイミングでは、原状回復費やら入居者募集費やら思いもよらなかった高額出費が発生し、不安になったAさんは、私たちのところに相談に来ました。 「なぜ先輩は上手くいっているのに、自分はもうからないのか!?」。Aさんは納得がいかなかったと思います。もちろん、Ｂさんが故意にAさんをだましたわけではありません。前回ご説明した通り（不動産鑑定士が警告する「やってはいけない」マンション投資とは？）、ワンルームマンション投資で成功するには、まずは「安い時に買う」ことが大事です。 先に投資で成功していたＢさんは、おそらく都内の不動産が値上がりしてピークを迎える前にワンルームマンションを買い、家賃収入をある程度得た上でいい形で売却できていたのでしょう。「もうかっている人も確実にいる」のです。 しかし、Aさんの購入物件は高値づかみとなっており、ローンや経費と相殺すると利益が出ない構造で、持ち続けてもキャッシュフローが改善されそうにありませんでした。まだまだ若いＡさん、早めに手を打てば資産形成のやり直しが十分に可能です。そこで、私共はAさんと何度もご面談を重ね、ご売却の結論に至りました。 ところが、いざ売却を進めようとしたところ、これが簡単ではありませんでした。なぜなら、Aさんの購入した物件にはサブリース契約がついており、このサブリース業者が強烈だったからです。 家主なのに自由に売却できない？ まさかの事態とは 前回の記事でも、サブリース契約について簡単に触れましたが、サブリースとは家賃の10％～20％を毎月手数料として払えば、入居者が見つからない場合も物件の管理業者（不動産業者）が家賃保証をしてくれるという契約です。 一見、空室リスクを回避できる、とてもいい契約に見えます。家主にとって「賃貸物件が埋まらない」というのは、一番怖いことですから、ワンルーム投資をされる方は必ずといっていいほどこの契約を付けます。 しかし、このサブリース契約、問題点が多いことも事実で、トラブルが多発したために社会問題にもなり、2021年に新たな法律が施行されたほどなのです。しかし、一般の方には、そのリスクがあまりにも知られていません。 結論としては、Ａさんはサブリース契約をした不動産業者（つまり販売業者）に物件を買い取ってもらい、この投資から手を引きました。ローンの残債もありましたから、結果的に２物件で200万円ほどの持ち出しとなり、大きな痛手を負いました。なぜ、こんなことになったのでしょうか。家賃保証があり、もうかるはずだった賃貸経営。Ａさんのケースのどこに問題があったかを、後編（「家賃保証」の甘言に注意…売るに売れない「サブリース契約」の恐ろしい盲点）で詳しく解説します。 ※プライバシー保護のため、実際のエピソードから一部変更しています。 福田 伸二/不動産鑑定士 POLUSグループを経て、大和不動産鑑定株式会社に入社し、東京本社鑑定部課長、鑑定証券化部次長を最後に退社。その後、売買仲介・コンサルティング業務に従事し、J-REIT上場のアドバンス・レジデンス投資法人の運用会社で外部委員も務める。毎年100件以上にわたる収益物件の鑑定評価書の発行や、東京都税事務所のアドバイザーとして相続税路線価のアドバイス業務に従事。2020年にファイナンシャルスタンダード入社。

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。 今回の相談者は、34歳、一人暮らしの女性。年々高くなる電気代の節約方法が知りたいとのこと。FPの飯田道子氏がお答えします。 一人暮らしです。固定費を下げたい。特に光熱費が年々高くなってきているので、具体的にどうしたら抑えられるか教えて欲しい。 【相談者プロフィール】 性別：女性、34歳、パート・アルバイト、一人暮らし 住居：持ち家（愛知県、マンション） 毎月の世帯の手取り金額：22万円 年間の世帯の手取りボーナス額：なし 給与・事業収入以外の収入：なし 毎月の世帯の支出の目安：15万円 【毎月の支出の内訳】 住居費：7万円 食費：3万円 水道光熱費：2万円 教育費：-円 保険料：1万円 通信費：7,000円 車両費：-円 お小遣い：2万円 その他：-円 【資産状況】 毎月の貯蓄額：-円 現在の貯蓄総額：100万円 毎月の投資額：-円 現在の投資総額：-円 現在の負債総額：-円 ボーナスからの年間貯蓄額：-円 飯田：今回は、年々、光熱費が高くなっており、どのようにしたら下げられるのか具体的な方法を知りたいという相談者様です。特に、2023年6月は電気料金が値上がりするため、不安に感じる人は少なくありません。相談者様の場合、どのようなことを心がけていけば良いのでしょうか。今回は、電気代を抑える方法についてお伝えしていきます。 固定費の上昇は家計圧迫の原因に… 相談者様はしっかり理解されているようですが、家計を安定して運営していくためのポイントのカギとなるのは、固定費をいかに抑えるかです。 ただ、残念なことに、光熱費は何度も値上げが繰り返されているため、毎月の予算を立てにくい状況が続いています。そのため、計画通りにお金を貯めることができない、預貯金を切り崩さなくてはならなくなったという家庭も少なくありません。 相談者様の場合、頂いたデータを拝見したところ、不明な部分もあるものの無駄遣いされている様子もなく、しっかりとお金を管理されている様子がうかがえます。大変立派だと思います。 大変だと思いますが、できるだけペースを崩さずに生活ができると良いですね。 電気代の節約の方法 もともと相談者様の毎月の水道光熱費は2万円となっており、データから、無駄なく利用されていることがうかがえます。 ご存知の通り、2023年6月から電気料金が値上がりするため、節約をしたとしても、ある程度の光熱費の上昇は免れないと思われます。 そこで、できるだけ値上がりを抑えるために取り組むべき方法にはどのような方法があるのかを考えてみましょう。 （1）料金プランを見直す 法律が改正されたことにより、電気販売会社は複数存在しています。まずは、今、契約しているプランが自分の生活と合っているのかを確認することが大切です。 複数の販売会社のHP上にシミュレーション機能がありますので、自分の利用状況ではどのプランが良いのかをシミュレーションしてください。また、電話会社やガス会社などが提供しているプランなどもありますので、確認するようにしてください。 （2）契約アンペア数を見直す 電気の契約でアンペア数が適正かどうかも確認してみましょう。電気料金は契約アンペア数によって基本料金が変わります。アンペア数が大きいようなら、小さなアンペア数に変更すれば、固定費が削減できます。 持っている電化製品によって必要なアンペア数は変わってくるので、自分で判断するのではなく、電気会社と相談して決めていくと良いでしょう。 （3）電気をつけっぱなしにしない 部屋の間取り等は分かりかねるのですが、自分がいない部屋の電気をつけっぱなしにしないなどの対策は必須です。その他、使わない電化製品のコンセントを挿したままにしないことも気をつけてください。 電化製品の節約のポイント ◆エアコン 大切なのはフィルターを掃除して、スムーズに風がいきわたるようにすることです。そして自宅にいるときには、エアコンの温度は高めに設定を。27～28℃程度が理想です。 それだけで十分涼しくないと感じた場合は、扇風機なども併用しながら涼しい空間を保つようにしてください。タイマー機能を上手に使いながら、稼働時間を減らします。 ◆冷蔵庫 冷蔵庫の設定温度を確認。夏場は「強」にしておくことが良いのですが、それ以外の期間は「中」設定にして電気料金を抑えます。詰め込みすぎると電気料金は高くなってしまうので、詰め込み過ぎないことを心がけましょう。 ◆洗濯機 全自動の場合2回すすぎが一般的ですが、1回すすぎに設定することでその分、電気料金を抑えることができます。この場合は、1回すすぎ用の洗剤を利用します。相談者様は現在、一人暮らしのようですので、ある程度まとまってから洗濯をするなど、回数そのものを減らすことも重要です。 ◆電灯・照明機器 先ほど、つけっぱなしにしないと説明しましたが、その他にも白熱電球を利用しているなら、電球形LEDランプに交換すると電気料金を抑えることができます。 […]

モノが散らかっていてくつろげない、部屋が狭くて落ち着かない……リビングが原因で、自宅の居心地が悪くなっていませんか？ 「休日はなるべく家の外に出たい。」「勉強はカフェじゃないとできない。」という方も、リビングの収納・レイアウトを見直すことで、家の中でも充実した時間を過ごせるようになります。ぜひ時間のある週末にトライしてみて下さいね！ (C)丹野雄二 リビングの家具、本当に必要ですか？ リラックスする、映画を観る、勉強する、運動をする−−家の中で行う活動は、「１畳」の余白があると、心地よく行うことができます。 例えばヨガをやろうと思った時、毎度床に山積みの荷物をどかす必要があると、億劫でなかなか習慣化しづらいですよね。平日夜や休日に、自宅で取り組みたい活動を軸に、１畳分のスペースを確保するところから、理想のリビング作りは始まります。 リビングのスペースを奪うのが、大型の家具。特に、引越しの際に漠然と購入した家具や、親から譲り受けた家具は要注意。「リビングが漫然と片付かない」と悩む方の多くが、部屋に不似合いな大きな家具が原因で導線が悪化しているのです。 使用頻度の低い家具を「置き換え」ることで、１畳分のスペースを捻出できますよ。機能を変えず、サイズダウンするには以下のような方法があります。 ・ソファを手放してラグマットに変える ・テレビ台を手放して壁掛け型テレビやプロジェクターに切り替える ・掃除機をワイパーに変える ・本棚や食器棚は中身を厳選してサイズを小さいものに切り替える 高さのある家具や、色味の濃い家具は、床面積以上に部屋を狭く見せてしまいます。防災の意味も兼ねて、必要以上に重厚感のある家具は、手軽なサイズのものに買い替えを検討してみてもいいですね。 ミニデスク＋ミニ３段ボックスでも、リビング学習は捗る 「東大生の８割が、幼少期にリビング学習を経験している」というデータもありますが、社会人の休日の勉強においても、リビング学習を取り入れることで、勉強の頻度が大幅にあがります。私自身も、ソファの裏に、１畳未満の狭いスペースですがデスクをおいて、テレワークや勉強のスペースとしています。 机は面積以上に「高さ」が大切です。小ぶりでもいいので、リビングの角に、自分の体型にあった机・椅子があると、家事の合間の15分だけでも、机に向かう気力が湧いてきます。夫婦でテレワークをする際にも、作業場所が書斎＋リビングの小机の２箇所あると便利ですよね。 他にも、ソファで読書をしたいという方は、ソファの真横に小さなカゴをおいて、今月読みたい本を２-３冊選んで入れておきましょう。大型の本棚にズラーっと書籍を並べるより、いま読むべき本が手に届きやすくなります。 小さめの３段ボックスで、1段目に仕事、2段目に趣味、3段目に生活用品と、用途ごとに分けて入れてもいいかもしれません。また運動を習慣化したい方は、１畳のフリースペースの横にヨガマットを置くといいでしょう。 何もかも片付ける必要はありません。「いますぐ、やりたいもの」だけが目に見える状態にしておくことで、視覚刺激の力を借りながら、習慣化されるのです。 平日はズボラカゴに投げ入れ、週末にリビングリセット リビングはモノの置き場所ではなく、くつろぎや家族団らんの場。そのため、今週リビングで使わないモノ以外は、モノをおかないのが鉄則です。 とはいえ、日々の生活の中で、何となくリビングに持ち込んでしまい、そのまま出しっぱなしになっているモノってありますよね。郵便物や書類、脱いだ洋服、趣味の道具。「毎日完璧に片付ける」のはハードルが高いので、「平日はズボラカゴ、週末にリセット」という習慣をつけるといいでしょう。 (C)丹野雄二 脱いだ部屋着がソファに溜まりがちという方は、服を投げ入れやすいバスケットタイプのカゴを設置。洗濯物をソファに山積みにしてしまう方は、折りたたみ式の洗濯カゴを、壁にかけておきましょう。紙類・雑貨は書類スタンドにザクっと入れておき、週末にそれぞれの定位置に分配すれば、平日は最小限の労力で綺麗な状態がキープできます。 週末のリセット作業を怠ると、カゴの中の荷物が地層のように積み重なってしまいます。好きなラジオやバラエティ番組を流しながらリセットする、洗濯機を回している間にリセットするなど、自分なりの「30分リセット」ルーティンを見つけてみましょう。 外に外にと機会を求めるのではなく、リビングのあり方を見直してみることで、家での過ごし方が変わり、自己肯定感アップにつながります。「平日夜・週末の過ごし方を見直したい！」と思う方こそリビング改革、ぜひトライしてみて下さいね。

60代はシニアと言うにはまだまだ若い世代です。定年退職前後の年齢のため、働き方は様々ですが、多くの人が現役として働いているのではないでしょうか。とはいえ50代より収入は減少傾向、暮らしのダウンサイジングをする時期でもあります。 今回は、都内で暮らす60代独身男性の平均年収や貯蓄額、生活費をデータから見ていきましょう。 東京都の働く60代男性の年収は、約395万～463万円 総務省の「労働力調査（2022年） 」によれば、働く60代は増えています。60～64歳で働いている男性の割合は83.9％と、ほとんどの人が働いています。 そして、公的老齢年金の受給が始まる65～69歳でも、61.0％と半数以上が仕事につき収入を得ています。 働いて得られる賃金は、企業の規模によって平均賃金に差があります。大企業のほうが、中小企業よりも高額になっていますが、いずれも賃金のピークは50代。役職定年や定年退職などの時期にあたる60代の収入は、右肩下がりの傾向です。 年齢階級、性、企業規模別賃金 厚生労働省の「2022年賃金構造基本統計調査」によれば、60～64歳までの男性の平均賃金は32万1800円、65～69歳では27万4500円です。50代で管理職に就き役職手当などによって高収入だった人も、60代になると収入減による家計見直しが避けられなくなりそうです。 賃金を都道府県別で見てみると、全国平均よりも高いのは4都府県（東京都、神奈川県、大阪府、愛知県）です。なかでも東京都は高く、全国平均より1.20倍になっていることがわかります。 都道府県の平均賃金 上位5都府県 （男女計） 東京都の60～64歳男性の平均年収が全国平均の1.20倍とすると、約463万円。65～69歳では約395万円です。月の手取りにすると約26万～30万円ほど。60代の会社員からは、「仕事内容は同じなのに給料は少なくなった」、とはよく聞く言葉です。 1人暮らしであればなんとかやっていかれる金額、と考えることもできますが、50代でゆとりの暮らしをしていた方にとっては、家計のダウンサイジングは、なかなか厳しいかもしれません。 公的年金は、65歳を境に金額が大きく違う 公的年金を受け取っている場合はどうでしょうか。 厚生労働省「2021年度 厚生年金保険・国民年金事業の概況」によれば、男性の年金受取額の平均は、厚生年金で約16万円、国民年金で約6万円です。ただし、本来の年金受給年齢である65歳を境に、受取金額に大きな違いがあります。 年金は60歳から受け取る、繰り上げ受給もできますが、1カ月ごとに0.4％減額され、その金額は生涯変わりません。平均金額を見ると、60～64歳の受取り金額の平均は10万円未満。一方65歳以上では約17万円ですから、その差は決して小さくありません。 厚生年金の平均年金月額（男性） 厚生年金は、現役時代の給料によって受取り金額が変わります。そのため、男性が受け取る厚生年金は女性より高額になる傾向ですが、国民年金は男女差がほとんどありません。とはいえ、65歳以降に受取り金額が増えることは厚生年金と同様です。 国民年金の平均年金月額 このようなデータを見ると、公的年金だけで暮らすことが不安になってくるかもしれません。60代の家計収支がどのようになるのか、気になるところです。 東京都の60代独身世帯の1カ月の支出額は約17〜18万円 総務省の「2019年全国家計構造調査（旧全国消費実態調査）」によると、東京都の60代単身者の1カ月の平均支出は、仕事をしている人で約17万7000円、仕事をしていない人で約16万9000円 です。支出額は、仕事の有無によって大きな差がありません。 そのうち、東京等の首都圏では家賃が大きなウエイトをしめます。東京の賃貸マンションの家賃相場は上昇傾向で、2022年9月までのデータで は、ワンルームの家賃平均は7万4363円（6万5131円～8万3594円）、1LDK～2DKの家賃平均は10万9931円（9万5017円～12万4846円）です（公益財団法人不動産流通推進センターがまとめた「2020不動産統計集」より）。 支出が17万5000円だとすると、そのうち、7万円が家賃ではやりくりが厳しそうですが、東京都の持ち家率は44.5％と全国で最も低いので、賃貸住まいとして考えます。住宅費を含めた1カ月の消費支出の内訳は、両調査をもとに考えると次のようになります。 60代男性単身者の1カ月の平均支出額（首都圏） この支出をまかなうために、どのような収入があるのか見てみましょう。東京都の全世帯の平均をとっているので、勤め先収入の金額は、さきほどの賃金データとは異なります。 東京都の60代一人暮らし世帯の主な収入（円） 無職世帯は勤め先からの収入はありませんが公的年金が高額で、保険金収入も多くあります。保険金は、民間保険で加入している個人年金保険や、企業年金保険です。 これらの収入のほかに、貯蓄を取り崩すなどして、家計をやりくりしています。 60代独身男性の平均貯蓄額は、1791万2000円 2019年全国家計構造調査によると、60代独身男性は貯蓄もしっかりあります。平均値を見てみると、60代独身男性の金融資産残高は1791万2000円。コツコツ貯めた預貯金や生命保険、株式・債券・投資信託に加え、退職金が大きく影響しているようです。 金融資産残高及び金融負債残高（単身世帯） そして、金融負債は88万円と、それまでの世代の金額とはひとケタ少なくなっています。住宅ローンなど高額の借入れがあっても、退職までに計画的に返済し、老後に借金を持ち越さない人が多いのかもしれません。 しかし、平均値は「多くの人が貯蓄している額」とは限りません。平均値は、単純に資産合計金額を人数で割った値。つまり、少数の高額資産保有者によって平均値が大きく引き上げられることがあることに注意が必要です。 実態を知るには中央値と分布を確認しましょう。中央値とは、数値の小さい人から大きな人まで並べた時、真ん中の人の値です。金融広報中央委員会の「家計の金融行動に関する世論調査（単身世帯調査）2022年」 によれば、独身60代の金融資産の中央値は300万円です。分布はグラフの通りです。 金融資産非保有＝貯蓄ゼロが28.5％、100万円未満が8％。3人に1人は、貯蓄0～100万円です。 老後になると、大きな収入アップは難しくなります。それまでの貯蓄や保険の備えが大切なことは言うまでもありません。ただ、年金や貯蓄が少なくても、働いて収入を得ることによりカバーできることがわかりました。 60代男性は、健康と仕事の両立がポイント 働くには、健康との両立がポイントになります。厚生労働省の患者調査（2020年）によれば、60代男性の入院は女性よりも多くなっています。 年齢、男女別の受療率（人口10万人対） 入院治療は治療費が高額になりがちです。しかも、最近の病院は入院日数が短く、退院はすっかり元気になってからとは限りません。自宅での療養が必要になれば、介護サービスの利用も検討しなくてはならないでしょう。 せっかくなら、お金も時間も楽しいことに使いたいもの。健康に気を付けて、充実したセカンドライフをおくっていただきたいと思います。