マネープラン

投資用、居住用を問わず不動産に関するトラブルは後を絶ちません。この連載では、不動産にまつわる数々の相談に乗ってきた不動産鑑定士の福田伸二さんが、皆さんの「不動産リテラシー向上」に役立つ情報を事例と共にお届けしていきます。今回も、前回に続きワンルームマンション投資にまつわる“落とし穴”を解説してもらいます。 ＊＊＊ 年収500万で物件2戸買い!? 驚きの実情 前回（外資系エリートもパワーカップルも陥る…「ワンルームマンション投資」の落とし穴）では、ワンルームマンション投資の注意点をお話しさせていただきました。 そもそも、なぜ皆さんがワンルームマンション投資に気軽に手を出してしまうかというと、1つには頭金が少なくてもフルローンが組めるからです。そのため、当社にご相談に来るワンルームマンション投資でお悩みのお客さまは、20代、30代の若年層もたくさんいらっしゃいます。「若いのに？」と思われたかもしれませんが、むしろ手元の資金が少ない若い方々ほど、頭金をさほど入れなくてもチャレンジできるワンルームマンション投資に大きな魅力を感じることが多いようです。 不安の多い時代ですから、特に真面目な方ほど、「何か投資をしなければ」とワンルームマンション投資を選択されますが、今回も典型的な例を、仮にＡさんとしてご紹介しましょう。 ＜ご相談事例＞ Aさん 年齢：29歳・独身（購入時） 勤務先：インフラ関連企業 年収：約500万円 所有物件：都内のワンルームマンション、同じフロアの２室（物件価格2000万円台×２）を購入 「20代でマンションを2部屋も所有!?」と驚いた方も多いのではないでしょうか。しかもAさんの勤め先はインフラ系で多くの人が知っている有名企業とはいえ、年収は500万円台です。決して年収1000万プレイヤーや、高収入のパワーカップルというわけではありません。こういった方でも、公務員であったり、お勤め先がガス・電気会社といった倒産リスクの低い業種であったりした場合は、年収400~500万でも銀行のローン審査に通ります。そこで、若いうちからフルローンを組んでワンルームマンション投資にチャレンジする例が多いようです。 「勝ち組」の先輩に誘われて意気揚々と物件オーナーに Aさんがワンルームマンション投資を始めたきっかけは、会社の先輩であるBさんに声をかけられたことでした。Bさんは副業としてワンルームマンション投資を始め、その時点でかなりの利益を得ていました。「この価格で買って、ここまで値上がりしたぞ」「お前もやってみないか？」と誘いを受け、Aさんもすっかりその気になりました。 大企業に勤めているといっても、いつ何があるかわからない時代です。将来のために、今から手を打っておきたいと常々考えていたAさん。AさんはBさんがワンルームマンションを買った不動産業者を直接紹介してもらい、早速手ごろな物件を見つけてローンを組み、物件購入に踏み切りました。 “紹介”の威力は大きく、実際に「友人から誘われて」「上司に声をかけられて」不動産投資をする方は、かなり多いです。中には1つの不動産会社が、役員クラス以下社歴の短い若手までを対象に会社の隅々に入り込んで紹介セールスを展開し、紹介料の授受が行われているケースもあります。 こうして、晴れて物件オーナーとなったＡさん。老後の安心ができたと、ほっとしました。しばらくして同じ業者から誘いを受け、所有物件と同フロアのワンルームマンションをもう１部屋買い足しました。 こんなはずじゃなかった！ ガックリと肩を落とし… しかし、1年、2年経つうちに、Ａさんは思ったよりこの投資がもうかっていないことに気づきます。それどころか、家賃が入って来ても、ローンや経費を支払うと毎月マイナスが出ており、入居者が入れ替わるタイミングでは、原状回復費やら入居者募集費やら思いもよらなかった高額出費が発生し、不安になったAさんは、私たちのところに相談に来ました。 「なぜ先輩は上手くいっているのに、自分はもうからないのか!?」。Aさんは納得がいかなかったと思います。もちろん、Ｂさんが故意にAさんをだましたわけではありません。前回ご説明した通り（不動産鑑定士が警告する「やってはいけない」マンション投資とは？）、ワンルームマンション投資で成功するには、まずは「安い時に買う」ことが大事です。 先に投資で成功していたＢさんは、おそらく都内の不動産が値上がりしてピークを迎える前にワンルームマンションを買い、家賃収入をある程度得た上でいい形で売却できていたのでしょう。「もうかっている人も確実にいる」のです。 しかし、Aさんの購入物件は高値づかみとなっており、ローンや経費と相殺すると利益が出ない構造で、持ち続けてもキャッシュフローが改善されそうにありませんでした。まだまだ若いＡさん、早めに手を打てば資産形成のやり直しが十分に可能です。そこで、私共はAさんと何度もご面談を重ね、ご売却の結論に至りました。 ところが、いざ売却を進めようとしたところ、これが簡単ではありませんでした。なぜなら、Aさんの購入した物件にはサブリース契約がついており、このサブリース業者が強烈だったからです。 家主なのに自由に売却できない？ まさかの事態とは 前回の記事でも、サブリース契約について簡単に触れましたが、サブリースとは家賃の10％～20％を毎月手数料として払えば、入居者が見つからない場合も物件の管理業者（不動産業者）が家賃保証をしてくれるという契約です。 一見、空室リスクを回避できる、とてもいい契約に見えます。家主にとって「賃貸物件が埋まらない」というのは、一番怖いことですから、ワンルーム投資をされる方は必ずといっていいほどこの契約を付けます。 しかし、このサブリース契約、問題点が多いことも事実で、トラブルが多発したために社会問題にもなり、2021年に新たな法律が施行されたほどなのです。しかし、一般の方には、そのリスクがあまりにも知られていません。 結論としては、Ａさんはサブリース契約をした不動産業者（つまり販売業者）に物件を買い取ってもらい、この投資から手を引きました。ローンの残債もありましたから、結果的に２物件で200万円ほどの持ち出しとなり、大きな痛手を負いました。なぜ、こんなことになったのでしょうか。家賃保証があり、もうかるはずだった賃貸経営。Ａさんのケースのどこに問題があったかを、後編（「家賃保証」の甘言に注意…売るに売れない「サブリース契約」の恐ろしい盲点）で詳しく解説します。 ※プライバシー保護のため、実際のエピソードから一部変更しています。 福田 伸二/不動産鑑定士 POLUSグループを経て、大和不動産鑑定株式会社に入社し、東京本社鑑定部課長、鑑定証券化部次長を最後に退社。その後、売買仲介・コンサルティング業務に従事し、J-REIT上場のアドバンス・レジデンス投資法人の運用会社で外部委員も務める。毎年100件以上にわたる収益物件の鑑定評価書の発行や、東京都税事務所のアドバイザーとして相続税路線価のアドバイス業務に従事。2020年にファイナンシャルスタンダード入社。

やがてくる老後に向けて、そろそろ本腰入れて貯蓄したい50代。とはいえ、住宅ローンや教育費など、まだまだお金がかかることが多くてなかなか貯蓄ができない…。そんな悩みを抱える人に向けて、お金のプロ・塚越菜々子さんがアドバイス。50代のリアルな家計を診断して、問題点を指摘します！ 夫の定年退職後も住宅ローンが残っているのに子どもへの仕送りが… この記事のすべての写真を見る 「大病を患ったことで貯蓄が大きく減り、現在の総貯蓄額は100万円程度。老後資金にはたりないので不安です」と話すのは、山本えりこさん（仮名・54歳・パート）。夫（52歳）、長男（24歳）の3人家族で、二男（21歳）はひとり暮らし。住まいは持ち家一戸建てです。 また、住宅ローン残金が1200万円あります。繰り上げ返済すべきか、老後資金を集中的に貯めるべきか悩んでいます。さらに二男への仕送りがあと1年続きます。 「ねんきん定期便」で「年金見込額」をチェックしたところ、今の収入よりもだいぶ少なくなりそう。そもそも老後の生活にかかるお金がよくわからないので、たりるのかどうか心配です。私の仕事は技術職で70歳までは働けそうなので、夫の扶養内で続けるつもりなのですが…。 ＜MONEY DATA＞ 世帯手取り年収　750万円（ボーナスを含む） 総貯蓄額　100万円 住宅ローン残金　1200万円（残り15年間） ●プロのアドバイス：繰り上げ返済VS老後資金は老後資金を優先させる 繰り上げ返済よりも老後資金の優先をおすすめします。理由は「繰り上げ返済で住宅ローンは完済したけど、定年間際に老後資金がない」では困るからです。老後資金を金融機関から借りるのは難しいですが、住宅ローンはすでに借りているものなので焦って返済する必要はありません。ただし定年までに完済しない場合は、定年後に飛び出す分をどうするかを考えておく必要があります。 低金利の今は、預貯金だけではなく長期投資で貯蓄を増やすことも有効。いずれにしても、貯蓄があれば老後資金にも繰り上げ返済にも回せます。また、老後の生活費については、まず今の家計のムダを見直してから、計画しましょう。 ＜50代からでも間に合う老後資金のつくり方＞ 普通預貯金の金利がほぼ0％の今、預貯金では元金は貯まっても、お金を増やすのはなかなか難しい時代です。少額からの長期・積立・分散投資なら、リスクを抑えてお金をコツコツ増やすことができます。 投資は損をする可能性があります。自己責任に基づき、ご自身で判断をお願いします FPが50代のリアル家計を診断します！ 「人生最後の貯めどきを逃しちゃ、ダメ！」と塚越さん。家計の問題点を洗い出します。 ●Check！（1）　長く働いて貯蓄を増やす 70歳まで働く予定というのは◎。厚生年金には加入しないとのことなので年金額を増やすことはできませんが、収入の一部を長期投資に回して貯蓄を増やしましょう。 ●Check！（2）　ボーナスで月の赤字を補てんするのはNG 「ボーナスで月々の生活費の不足分を補充してます」と山本さん。月の収支が赤字になる場合は支出を減らして調整しましょう。ボーナスでずるずる補てんはNGですが、年間の特別費として計画的に使うならOK。 ●Check！（3）　夫こづかいは月収の1割が目安 仕事での飲み会代、散髪代、洋服代は別途支給しているとのこと。月収の1割を超え、プラス別途支給もあるのは多すぎるかも。夫と相談して減額を検討して。 ●Check！（4）　重複している保険を見直す 保障内容が重複しているものは、どちらかを解約。医療保険は病院にかかることが多くなる70代以降も保障が続いているか、保険期間の確認をして。また長男の保険料は長男が自分で払うルールに。 ●Check！（5）　仕送りが終わったら全額貯める 1年後、二男への仕送りが終了したら、全額貯蓄に回すようにすれば、年96万円貯まります。夫が60歳になるまでには600万円以上貯まる計算。老後資金の貯蓄にはずみをつけて。 この先の暮らしを豊かに過ごすためには、50代の今こそ、家計の見直しが必須です。支出を抑えられる費目を探って、1円でも多く、貯蓄を増やしていきましょう。 『これからの暮らし by ESSE vol.04』では今回紹介した以外に、50代～70代の暮らし達人が「買ってよかったもの、ずっと大切にしたいもの」や、老後のお金の不安まるごと解決、飛田和緒さんとめぐる「大人の湘南・鎌倉」、坂東眞理子さんの人生お悩み相談、糖質オフ2品献立、自律神経整え習慣など50代以上の暮らしに沿った情報が満載。

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。 今回の相談者は、34歳、一人暮らしの女性。年々高くなる電気代の節約方法が知りたいとのこと。FPの飯田道子氏がお答えします。 一人暮らしです。固定費を下げたい。特に光熱費が年々高くなってきているので、具体的にどうしたら抑えられるか教えて欲しい。 【相談者プロフィール】 性別：女性、34歳、パート・アルバイト、一人暮らし 住居：持ち家（愛知県、マンション） 毎月の世帯の手取り金額：22万円 年間の世帯の手取りボーナス額：なし 給与・事業収入以外の収入：なし 毎月の世帯の支出の目安：15万円 【毎月の支出の内訳】 住居費：7万円 食費：3万円 水道光熱費：2万円 教育費：-円 保険料：1万円 通信費：7,000円 車両費：-円 お小遣い：2万円 その他：-円 【資産状況】 毎月の貯蓄額：-円 現在の貯蓄総額：100万円 毎月の投資額：-円 現在の投資総額：-円 現在の負債総額：-円 ボーナスからの年間貯蓄額：-円 飯田：今回は、年々、光熱費が高くなっており、どのようにしたら下げられるのか具体的な方法を知りたいという相談者様です。特に、2023年6月は電気料金が値上がりするため、不安に感じる人は少なくありません。相談者様の場合、どのようなことを心がけていけば良いのでしょうか。今回は、電気代を抑える方法についてお伝えしていきます。 固定費の上昇は家計圧迫の原因に… 相談者様はしっかり理解されているようですが、家計を安定して運営していくためのポイントのカギとなるのは、固定費をいかに抑えるかです。 ただ、残念なことに、光熱費は何度も値上げが繰り返されているため、毎月の予算を立てにくい状況が続いています。そのため、計画通りにお金を貯めることができない、預貯金を切り崩さなくてはならなくなったという家庭も少なくありません。 相談者様の場合、頂いたデータを拝見したところ、不明な部分もあるものの無駄遣いされている様子もなく、しっかりとお金を管理されている様子がうかがえます。大変立派だと思います。 大変だと思いますが、できるだけペースを崩さずに生活ができると良いですね。 電気代の節約の方法 もともと相談者様の毎月の水道光熱費は2万円となっており、データから、無駄なく利用されていることがうかがえます。 ご存知の通り、2023年6月から電気料金が値上がりするため、節約をしたとしても、ある程度の光熱費の上昇は免れないと思われます。 そこで、できるだけ値上がりを抑えるために取り組むべき方法にはどのような方法があるのかを考えてみましょう。 （1）料金プランを見直す 法律が改正されたことにより、電気販売会社は複数存在しています。まずは、今、契約しているプランが自分の生活と合っているのかを確認することが大切です。 複数の販売会社のHP上にシミュレーション機能がありますので、自分の利用状況ではどのプランが良いのかをシミュレーションしてください。また、電話会社やガス会社などが提供しているプランなどもありますので、確認するようにしてください。 （2）契約アンペア数を見直す 電気の契約でアンペア数が適正かどうかも確認してみましょう。電気料金は契約アンペア数によって基本料金が変わります。アンペア数が大きいようなら、小さなアンペア数に変更すれば、固定費が削減できます。 持っている電化製品によって必要なアンペア数は変わってくるので、自分で判断するのではなく、電気会社と相談して決めていくと良いでしょう。 （3）電気をつけっぱなしにしない 部屋の間取り等は分かりかねるのですが、自分がいない部屋の電気をつけっぱなしにしないなどの対策は必須です。その他、使わない電化製品のコンセントを挿したままにしないことも気をつけてください。 電化製品の節約のポイント ◆エアコン 大切なのはフィルターを掃除して、スムーズに風がいきわたるようにすることです。そして自宅にいるときには、エアコンの温度は高めに設定を。27～28℃程度が理想です。 それだけで十分涼しくないと感じた場合は、扇風機なども併用しながら涼しい空間を保つようにしてください。タイマー機能を上手に使いながら、稼働時間を減らします。 ◆冷蔵庫 冷蔵庫の設定温度を確認。夏場は「強」にしておくことが良いのですが、それ以外の期間は「中」設定にして電気料金を抑えます。詰め込みすぎると電気料金は高くなってしまうので、詰め込み過ぎないことを心がけましょう。 ◆洗濯機 全自動の場合2回すすぎが一般的ですが、1回すすぎに設定することでその分、電気料金を抑えることができます。この場合は、1回すすぎ用の洗剤を利用します。相談者様は現在、一人暮らしのようですので、ある程度まとまってから洗濯をするなど、回数そのものを減らすことも重要です。 ◆電灯・照明機器 先ほど、つけっぱなしにしないと説明しましたが、その他にも白熱電球を利用しているなら、電球形LEDランプに交換すると電気料金を抑えることができます。 […]

　就職活動では大学名などでふるいを掛ける「学歴フィルター」があるといわれている。その存在を公言する企業はないものの、毎年のように学歴フィルターが話題となり、書類選考の段階で“門前払い”されることに不満を抱く就活生もいるようだ。では、学歴フィルターがなくなれば、よりフェアな採用が実現するのだろうか。近著が話題の、元少年院教官という異色の経歴を持つVTuber「犯罪学教室のかなえ先生」が、実際の相談に回答する形で、学歴フィルターとの向き合い方について解説する。 【画像】相談に回答してくれたのは、日本初の元国家公務員の男性VTuber「犯罪学教室のかなえ先生」 【お悩み】なぜ採用には「学歴フィルター」がある？　もっと学生の内面を見てほしい！ 　就活生です。学歴フィルターに悩んでいます。教育にお金をかけることができる家庭の割合の多い上位大学生が、就活でも有利な状況に不満があります。私は大学に入ってから将来のために資格などもたくさん取得しました。しかし大学に入るまでの経歴を重視される結果、上位の大学卒業者が多い企業に応募すると書類選考で落とされてしまいます。人生経験やその人の内面を重視する選考方法にならないのはどうしてでしょうか？ 【回答】学歴は“品質証明書”。経験重視になると就活はもっと悲惨になる 　うわー、めっちゃわかるわー……おっと、つい心の声が出てしまいました。 　さて、回答する前にまずは「学歴フィルター」の説明をしなければなりませんね。これは、企業が採用希望者の選考活動において非公式に設けている、卒業予定の大学名や学歴だけで就活生をふるいにかけるシステムのことを言います。 　一応、非公式なものですから、一般に採用側の企業は認めていませんけども、足切り基準を満たした学歴（本当は学校歴が正しい表現です）がないと、企業の採用説明会を予約しようとしても常に満席と表示されて参加できないということが実際にありました。 　これって、すごく不公平に感じますよね？　皆さんはどう思われますか？　もしかしたら、学歴フィルターを感じたことがある人もいるかもしれませんね。 　ここで少し考えてみましょう。 　なぜ、就職活動において、学校歴や学歴が重視されるのでしょうか？　採用する側の企業はどのような人材を求めているかという視点で考えます。単純に突き詰めると、採用後会社に利益をもたらす可能性の高い人間だと言えそうですね。 　このような意図で採用選考が行われる場合、学歴は「その人が大学に入るまでにどれくらい努力をしてきたか・努力できる人だったのか」が一目でわかるその人の品質証明書として機能すると思いませんか？ 　もちろん、学歴だけでその人が本当に優秀かなんてわかりません。しかし、「学歴を手にするまでの努力と望ましい結果を出すことができる人間である」と仮の人物評価を置くことはできそうです。そういう意味で「学歴フィルター」は、採用する側の選考にかかるコスト（時間や労力など）削減に寄与するシステムだと言えます。 　もしも、これで足切りを設けないでいると、どうなるでしょうか？ 　皆が憧れる大企業だと何千、何万人と応募者が集まってしまい、今度は採用側の負担が大幅に増えて、丁寧な選考が難しくなってしまいます。利益をもたらす優秀な人材を獲得するための採用活動なのに、就活生の見極めにコストがかかりすぎるのは本末転倒です。 　ちなみに、『就職白書2020年』によると、2020年新卒採用における1人あたりの平均採用コストは約94万円でした。採用する側も非常にお金をかけていることがわかります。 　ここでもう一度相談内容に目を移してみましょう。もしも、「学歴ではなく経験などを重視するべきだ！」と社会が変わってしまうと、どうなるのか？ 　私がもし経済的に豊かな家庭で子どもを育てているならば、幼少期から海外に留学させたり、休日はボランティア活動に連れていくなど、持てる資本をフルに活かして子どもに様々な経験をさせてあげると思います。 　大学に入学することができたら、親（自分）のお金でNPO法人を設立させ活動させてみたり、有名企業役員とバンバン会食させてコネを作らせてあげると思います。 　これは、家庭にお金があるからできることです。 　一方、経済的に苦しい家庭環境の場合はどうなるでしょうか？　おそらく貧困家庭出身者が、親の課金で経験値武装した上流階級出身者たちにオーバーキルされる光景があちこちでみられるようになるでしょう。 　これは冗談や空想の仮定の話ではありません。実際にアメリカの大学入試の現場などで起こっていることで、子どもにお金をかけることのできる富裕層の子どもほど入学が有利になっています（ぜひ調べてみて欲しい！）。 　この現実を知ると、実は日本の学歴重視選考はまだマシな選考方法と言えます。 　学歴フィルターはクソゲー特有のバグではなく、育ちの資力がなくとも学歴を獲得できれば生活環境を好転させるチャンスを得られるという優しい仕様なのです。 　もちろん何度も話している通り、幼少から教育にお金をかけることができる家が有利なのは間違いありませんが、推薦入試やAO入試、スポーツ特待生選抜など、学歴獲得の手段も多様化し、さらに無料で視聴できるYouTubeにも受験情報がたくさん投稿されるようになりました。見えないところに人生逆転のチャンスは数多く転がっています。 　あとはやるかやらないかの話です。 　大学時代の資格取得の話も、これまでの人生の積み重ねが土台にあって評価されます。相談してくれたアナタは不満に思うかもしれませんが、他の人よりも高いハードルがあることをまず受け入れた上で、どうすれば越えられそうか考えてみて欲しいです。 　行動を起こしましょう。そうすれば、アナタの望みが叶う可能性はグッと高まります。なんだか自己啓発本みたいで嫌ですね（笑）。 【プロフィール】 犯罪学教室のかなえ先生／元・法務教官（少年院の先生）で、日本初の元国家公務員の男性VTuber。2020年9月よりスタートしたYouTubeチャンネル『犯罪学教室のかなえ先生 V Criminologist』を運営。同配信には視聴からの悩みが多く寄せられ、それらに対する“愛のある辛口コメント”にも定評がある。経済産業省「未来の教室」プロジェクトのSTEAMライブラリーに学術系VTuberユニット「まなぶい」のメンバーとして教育コンテンツを提供するなど活躍の場を広げている。 ※犯罪学教室のかなえ先生・著『人生がクソゲーだと思ったら読む本～生きづらい世の中の突破術』を元に構成